رشد جمعیت و شهرنشینی در چند دهه اخیر سبب شده است که بازار مسکن و فعالیت‌های توزیعی و خدماتی همواره با تقاضای فزاینده‌ای مواجه باشد و دارایی‌های غیرمنقول در اقتصاد ایران به عنوان یک دارایی مطمئن و عامل جهش اقتصادی خانوارها شناخته شوند. طبق آمار ده ساله اخیر (1385 تا 1395) به طور میانگین شش درصد از تولید ناخالص داخلی بدون احتساب نفت صرفاً به حوزه ساختمان اختصاص داشته و در سال 1394 مسئله مسکن به طور میانگین 34 درصد از کل هزینه‌های سالانه خانوارهای شهری را به خود اختصاص داده است. (مرکز آمار ایران، 1395) نقش مهم پیش‌فروش در رونق بازار ساختمان‌سازی و در نتیجه توسعه اقتصاد و خروج آن از رکود، سبب شده است که تنظیم مقررات این حوزه همواره یکی از دغدغه‌های جدی قانون‌گذار باشد.

علی‌رغم اهمیت پیش‌فروش، ممکن است مشکلات زیادی پیرامون آن بوجود آید. با توجه به اینکه ساختمان هنوز ساخته نشده، احراز اراده جدی پیش‌فروشنده توسط پیش‌خریدار دشوار است و از این حیث بستر مناسبی برای کلاهبرداری فراهم می‌گردد. حتی با فرض وجود اراده جدی در پیش‌فروشنده مبنی بر ساخت یا تکمیل واحد ساختمانی، ممکن است پیش‌فروشنده ساختمان را به اشخاص متعددی پیش‌فروش کند. دشواری‌های مذکور احتمالاً افزایش تعداد پرونده‌ها در دادگاه‌ها و در نتیجه به مخاطره افتادن کارآمدی دستگاه قضایی را در پی خواهد داشت. بعلاوه اقتضائات خاص حوزه پیش‌فروش و نارسایی قواعد عام در این مورد باعث سرگردانی دادگاه‌ها و مردم در خصوص حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد خواهد شد. وجود این مشکلات علل موجهه مداخله دولت را در حوزه پیش‌فروش فراهم آورد.

اولین اقدامی که پس از انقلاب اسلامی جهت تنظیم بازار پیش‌فروش ساختمان صورت گرفت، تصویب مصوبة «لايحه قانوني حمايت از پيش‌خريداران واحدهاي مسكوني» در تاریخ 17/10/1358 توسط شورای انقلاب بود. قلمرو شمولی این قانون محدود به مواردی بود که شرکت‌هایِ سازنده شهرک‌ها یا صاحبان مجموعه‌های ساختمانی با بیش از ده دستگاه، قصد پیش‌فروش واحدهای ساختمانی را داشته باشند. این مصوبه با قطع رابطه مالی مستقیم بین پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده قصد داشت قواعد این حوزه را تمشیت کند. مصوبه مذکور به جهت مجمل و خلاصه بودن و عدم پیش‌بینی ضمانت اجرا برای تکالیف تعیین‌شده، هیچ‌یک از مشکلات حوزه پیش‎فروش را مرتفع نکرد.

ضعف‌های مصوبات مذکور، افزایش مشکلات در حوزه پیش‌فروش و بروز دعاوی گسترده‌ای مانند پرونده نگین غرب، زمینه بازنگری اساسی در قواعد پیش‌فروش را فراهم کرد. در این راستا به پیشنهاد شورای توسعه قضایی تهیه و تدوین لایحه پیش‌فروش ساختمان به گروه سه نفره‌ای از اساتید حقوق محول گردید. لایحه تنظیم‌شده به پیشنهاد قوه قضائیه در جلسه مورخه 24/05/1386 هیئت وزیران مطرح و تصویب شد و در تاریخ 10/04/1387 به مجلس شورای اسلامی واصل گردید. طبق اظهار تدوین‌کنندگان، هدف از وضع لایحه، حمایت از طرف ضعیف قرارداد؛ یعنی پیش‌خریدار بود؛ در نتیجه از یک سو قرار بود قواعد و مقررات مربوطه، امری ‌باشد و از سوی دیگر هر قراردادی که غایت آن پیش‌فروش است، فارغ از قالب انتخابی از سوی طرفین، مشمول لایحه پیش‌فروش شود. تدوین‌کنندگان همچنین تلاش کردند در راستای جبران کامل خسارت وارده به پیش‌خریدار مقرراتی وضع کنند و برای اینکه در صورت ورود خسارت، پیش‌خریدار با اعسار پیش‌فروشنده مواجه نشود، بیمه اجباری پیش‌بینی شد. پس از وصول لایحه به مجلس و بررسی آن در مرکز پژوهش‌های شورای اسلامی و شورای نگهبان، لایحه مذکور دستخوش تغییرات عظیمی شد که بعضاً مغایر با اهداف اولیه تدوین‌کنندگان بود و در نهایت به تاریخ 12/10/1389 در قالب قانون پیش‌فروش ساختمان متجلی شد.

هرچند قانون پیش‌فروش ساختمان با هدف جلوگیری از معامله معارض، کاهش مراجعات به دادگستری، پیشگیری از بروز اختلافات درباره اوصاف واحد پیش‌فروش‌شده، جلوگیری از تخلفات پیش‌فروشنده در انجام تعهدات و مواردی از این قبیل به تصویب مجلس و تأیید شورای نگهبان رسید؛ اما به لحاظ اجرایی با موانع متعددی مواجه شد و حتی می‎توان گفت پس از سپری شدن بیش از هفت سال از زمان تصویب آن، هنوز در هیچ نقطه‌ای از کشور به طور دقیق اجرا نشده است. دخیل کردن نهادهای متعدد توسط مقنن برای اجرای قانون، عدم مداقه در ماهیت حقوقی قرارداد پیش‌فروش، عدم توجه به عرف تجاری و نقش مشاورین املاک در فرایند پیش‌فروش، فقدان سازوکارهای ثبتی مناسب، اکتفا به ضمانت اجرای کیفری و فقدان ضمانت اجرای مدنی و وجود ابهامات در شناسنامه فنی و وظایف مهندس ناظر را می‌توان از علل عدم اجرای قانون دانست. قانون مذکور به لحاظ تحلیل حقوقی نیز دارای ایراد است و گاه به دلیل فقدان سیاست تقنینی واحد بین دولت، مجلس و شورای نگهبان از فلسفه و غایت نهایی خود فاصله گرفته است. این ایرادات بعضاً باعث شده است که مقررات قانون پیش‌فروش بلاوجه باشند.

اهمیت حوزه پیش‌فروش ساختمان از یک سو و ایرادات قانون پیش‌فروش از سوی دیگر، بررسی و آسیب‌شناسی قانون مذکور را ایجاب می‌کند. هرگونه اصلاح و یا تقنین مجدد در این حوزه بدون تحلیل دقیق قانون فعلی، خطای آشکار است؛ لذا رساله حاضر با مبنا قراردادن قانون پیش‌فروش و مستندات مربوطه سعی می‌کند در وهله نخست ابهامات و مسائل مختلف حقوقی این حوزه را بررسی کرده و بهترین تفسیر را برای اجرای قانون ارائه نماید و در وهله بعد ایرادات قانون را مطرح کرده و تا حد امکان به طرح پیشنهادات در جهت حل مشکلات آن در بُعد اجرایی و تحلیلی بپردازد. بدین منظور به بررسی ماهیت قرارداد پیش‌فروش (فصل اول)، موضوع قرارداد پیش‌فروش (فصل دوم)، شروط ضمن قرارداد پیش‌فروش (فصل سوم)، تملیکی یا عهدی بودن قرارداد پیش‌فروش و زمان انتقال مالکیت (فصل چهارم)، رضایی یا تشریفاتی بودن قرارداد پیش‌فروش (فصل پنجم)، طرفین قرارداد پیش‌فروش و انتقال تعهدات (فصل ششم) و ضمانت اجرای کیفری قانون پیش‌فروش (فصل هفتم) می‌پردازیم.